Fastighetsutveckling – från idé till verklighet

VFAB äger och förvaltar drygt 20 fastigheter i kommunen, de flesta centralt belägna, flera av dem är kulturfastigheter. I våra fastigheter bedrivs olika verksamheter, kontorshotell, restauranger, butiker, undervisningsverksamhet, konferens, parkering, hotell och spa. Ibland har en hyresgäst en önskan att genom ombyggnation utveckla sin verksamhet och frågan hamnar då hos våra fastighetsutvecklare.

2020 fyllde VFAB 50 år och samma år som bolaget grundades, 1970, köptes den första fastigheten – kvarteret Läkaren. I kvarteret ligger bland annat Stadshotellet som funnits i det vackra sekelskifteshuset sedan det byggdes 1902. Idag är Varbergs Stadshotell & Asia Spa en av Sveriges främsta konferens- och rekreationsanläggningar. Här har vi en engagerad och framgångsrik hyresgäst som är mycket duktig på konceptutveckling. I början av 2020 presenterades ett förslag på ombyggnation i husets två övre plan och ett spännande projekt tog sin början.

Hur går det då till när en hyresgäst har en önskan om att bygga om i en av våra fastigheter? En av våra fastighetsutvecklare, Cuneyt Alkan, berättar om processen.

- En del av VFABs uppdrag är att stärka Varberg som destination och vi delar kommunens vision att Varberg ska vara Västkustens kreativa mittpunkt. Visionen ligger till grund för mitt arbete som fastighetsutvecklare, säger Cuneyt. Den första frågan jag ställer mig själv är: Är detta positivt för Varberg och stadens utveckling - svaret på den frågan i det här fallet är ju förstås – ja!

Vår hyresgäst hade alltså tagit fram ett förslag med arkitektritade skisser över den önskade ombyggnationen, förslag som bestod av en om- och tillbyggnation på husets två övre plan med ny spayta, ett orangeri med bar och en takterrass.

- När förslaget kommer till oss så finns det förstås en del parametrar och frågor som vi ställer oss internt i första skedet säger Cuneyt. Vi har ett evighetshorisontstänk, ett långsiktigt förvaltningsperspektiv och vi frågar oss vad är bra för objektet på lång sikt, vad är risken vid kontraktstidens slut och i det här fallet - går det att genomföra förslaget i en fastighet med högt kulturminnesvärde?

- Den här typen av investeringar är ofta specifika för den hyresgäst som driver verksamhet där just nu. Det finns olika metoder på lönsamhet, en investering är lönsam om kapitalvärdet är positivt, men det finns även andra faktorer som kan motivera en god investering. Där ligger tyngden i min tjänst som fastighetsutvecklare – hur kan vi få ihop alla parametrarna, vara tillmötesgående och ha en bra förvaltning på sikt, säger Cuneyt. Det gäller att sätta sig in i hyresgästens situation. För att utvecklas och ligga i framkant i sin genre så är det ett naturligt steg för dem att kunna utöka sin spa-del och framför allt sin restaurangdel. Inom några år står den nya stadsdelen Västerport klar med ett nytt hotell och vår hyresgäst vill ligga i framkant. Ofta ställs frågan: Varför gör vi det? Här bör man istället vända på frågan: Vad händer om vi inte gör det? Varbergs Stadshotell är en ledande aktör i Varberg och har också sin del i Varbergs starka varumärke säger Cuneyt.

Under våren 2020 startade kalkyleringsarbetet för att se om affären skulle gå ihop sig. Efter att ha granskat de tidiga handlingar som hyresgästen tagit fram startades projektet upp.

- Vi har haft tät dialog med Stadshotellet om hur vi ska finansiera den här investeringen och vi har landat i ett hyrestillägg. VFAB är ett kommunalt bolag och vi har riktlinjer att förhålla oss till exempelvis LOU, (Lagen om offentlig upphandling), det är delar i arbetet som vi får rätta oss efter och respektera att de finns säger Cuneyt.

Vilka utmaningar finns i det här projektet?

- En utmaning är förstås att det är en kulturfastighet, där kan vi inte bygga om hur som helst säger Cuneyt. Vår hyresgäst var tydliga med hur de ville att resultatet skulle se ut och det var väl genomtänkt. Vi såg att det skulle innebära en klar förbättring, ett plåttak och ytor som inte kunde användas skulle bytas ut mot fina mötesplatser där människor träffas.

- Vi går alltid varsamt fram när det gäller våra kulturfastigheter, därför lät vi göra en antikvarisk utredning av förslaget för att säkerställa att ombyggnationen kunde genomföras. Från gatuplan blir det endast en liten del av takterrassen som skymtas, de andra ombyggnationerna ligger närmare kvarterets mitt. Förslaget innebar en förbättring av taklandskapet och fick godkänt.

- En annan utmaning är att det är ett komplext projekt då det är så centralt beläget, i hjärtat av Varberg i anslutning till torget. Projektet påverkar hela staden och har sina utmaningar rent logistiskt. Viktigt i detta är att vi har ett team med flera kompetenser samlade. Lyckan i ett projekt som detta är att vara lyhörd, ha en god kommunikation och dialog. Tillsammans gör vi det så bra som möjligt för alla som påverkas.

Nu är ju projektet igång, vilken respons har du fått?

- Stadshotellet fyller en stor funktion i staden, många har möten där, nyttjar det för avkoppling och relax eller går på lunchdate och hotellet tar emot en stor del av besökare till vår stad. Huset i sig fyller så många olika funktioner för Varbergare och besökare. Jag tror att de flesta över lag har ett eller annat positivt minne kopplat hit.

- Ombyggnationen och utvecklingen på Stadshotellet ger ju även positiva ringar på vattnet för de verksamheterna i närheten och vi har fått väldigt positiv respons från flera av dem. Det är kul att Stadshotellet satsar och vågar ta steget vidare, det är roligt att se. Jag tycker att det är extra roligt att stora delar av ombyggnationen blir tillgänglig och öppen för alla, inte bara de som bor på hotellet. Det blir en ny mötesplats för Varbergare och besökare. Tänk dig att sitta på takterrassen en ljummen sommarkväll tillsammans med goda vänner, det ser jag fram emot!